中国财税法治论坛第20期：房地产企业的税收法律问题

应中国政法大学财税法研究中心主任，博士生导师施正文教授邀请，华税律师事务所卢伟律师在法大学院路校区为法大学子讲授“房地产企业的税收法律问题。卢伟律师同时具有注册税务师资格，卢律师从法律、会计、经济多个角度对房地产企业的涉税问题进行了全方位的剖析。

卢伟律师围绕着五项主题展开演讲：房地产企业纳税情况分析、房地产企业涉及的税种及其主要政策、房地产企业税收征管的主要特点、房地产企业所面临的主要税务风险以及房地产企业税务风险管理的应对策略。

论坛开始，卢律师介绍道：截止到2012年，房地产企业连续12年被国税总局列为年度专项检查重点对象，也是在这12年以来，唯一连续12年被国家税务总局列为年度专项检查的行业。由此可以看出房地产行业的重要性及其涉税问题的紧迫性。

在经历了长达十年的快速发展后，中国房地产市场已成为中国特色社会主义市场经济体系的重要组成部分，房地产业也早已成为国民经济的支柱产业之一。房地产业的基本特点是产业链长，其直接带动19个产业，间接带动40多个产业。而在税收贡献方面，房地产业比其它行业更大，2010～2012年全国房地产企业缴税分别为0.9万亿、1.2万亿和1.3万亿，占全国财政收入的比例每年都在11%左右。

中国房地产企业一个典型的特征就是涉及税种多，从房地产的开发、交易再到持有，主要涉及11种不同的税费，分别为：契税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、印花税、房产税、城镇土地使用税和教育费用附加。税收成本对于房地产企业而言仅次于地价和建安成本，严重威胁着企业利润的增长。

卢律师结合北京地区的具体实践详细分析了各个税种在实践中的具体落实。尤其对“营改增”背景下的营业税以及对房地产企业影响最为深重的土地增值税做出详尽的解析与评论。土地增值税的出台有着深刻的历史背景，为了抑制90年代初泛滥的土地投机行为，国务院颁布《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号），于1994年开征土地增值税，近20年来土地增值税所带来的问题备受关注，问题频现。以预征率为例，《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。由此造成了各地方政府在落实过程中各立章法，形成了巨大地区性差异。目前，高税率和各地征收强度和方法各异，使得土地增值税成为房地产行业中最具争议的税种。

由于房地产行业的特殊性及其所应用税收规则的特殊性，房地产行业的税收征管体制十分独特。1、普遍建立起较为严格的监管机制；2、各地税收政策执行口径差异大。虽然我国已建立起针对房地产税费的征收管理体系，但房地产税收政策在执行口径上差异较大。比如，耕地占用税最高税额为每平方米50元，最低为5元，两者相差10倍；城镇土地使用税最高税额为每平方米30元，最低为0.6元，两者相差50倍；土地增值税预征率各地差别也很大，北京最高为8%，上海最高为5%，西安最高为3%等等；3、连年被重点监测。房地产行业连续12年被国税总局列为年度专项检查重点对象；连续2年被财政部列为重点检查对象；4、全行业税务稽查愈演愈烈。近年来全国税务稽查查补收入呈整体上升态势，并且自2009年以来，查补收入稳定在约1000亿元左右。究其原因主要是，近年来我国的宏观经济增速放缓，为确保国家财政收入，稳妥完成预定的税收征收目标，主管机关加强了税务稽查力度。

在沉重的税负和严格的监管下，房地产企业面临着一系列的税务风险。卢律师根据多年的执业经验，对各类风险进行了总结：1、企业在总体规划设计中未考虑税负规划。由于房地产企业开发周期较长、税务风险贯穿项目开发全过程，加之政策调整频繁等原因，往往还是每逢检查必出问题，企业也要承担相应的法律责任。2、虚增拆迁安置费；3、民间借贷产生的利息支出无法入账；4、虚开建安发票，加大建安支出；5、销售合同为阴阳合同，未如实申报收入；6、视同销售未按规定申报纳税；7、未按要求及时进行土地增值税清算；8、取得的发票不合规。

针对上述一系列风险，卢律师围绕着如何规避房地产企业税务风险提出了多种应对策略。1、项目前期进行系统的税收筹划。常用避税措施；2、融资费用应取得合法的利息发票；3、完善拆迁安置和建安成本的凭证支撑体系，对于拆迁安置费，应根据企业自的情况而取得相应的证明材料：4、加强合同管理及重点成本费用的发票管理；5、建立项目税务风险管理机制；6、做好税务稽查防范与应对；7、与税务机关保持良好的沟通。

在演讲中卢律师根据税务律师在从业当中所应具备的专业技能，以及实践中对税务律师所提出的新要求，建议法大学子应当不断的提高自己多学科的知识及对法律问题进行跨领域分析的能力。

论坛在同学们的掌声中结束。

供稿人：郭志东，中国政法大学财税法研究中心硕士研究生。